保亭县对业主委员会现状的剖析，小区业主如何维权

摘要：保亭房产，要是我们所居住的小区物业不作为，交着物业管理费却不可获得应有的服务，就会导致小区业主的不满。这时候，小区业主们往往会聚集起来，集体维权，要求物业做出承诺，达到自...

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对业主委员会现状的剖析，小区业主如何维权 保亭县买房，保亭买房时，大家醉关心的往往是保亭房价、楼层、价格和户型，而忽略了其他要素。

要是我们所居住的小区物业不作为，交着物业管理费却不可获得应有的服务，就会导致小区业主的不满。这时候，小区业主们往往会聚集起来，集体维权，要求物业做出承诺，达到自己的目的。需注意的是，小区业主维权时要理智，不可造谣、更不可辱骂使用暴力手段，要拿出有力证据，同时还需要有小区业主委员会代表通过行政方式或走正规的法律方式进行维权。

摘要：我国物业管理发展到今天，取得了不少成功的经验和成绩，但目前存在的问题也不容忽视，尤其是业主委员会在组建、管理和运作过程中仍有不少不规范的现象，这就需要物业管理企业、业主、政府主管部门、居委会等相关各方共同努力，不断改善业委会的现状。

近年来，随着我国物业管理的深入发展，业主大会和业主委员会的相关工作也不断完善。但同时，也必须正视物业管理市场还不够完善，还需不断培育的现实：物业管理还存在一些问题，整个行业的市场观念和市场意识比较淡薄；法律观念和责任意识不强；物业管理从业人员素质、服务技能、服务水平比较欠缺；业委会运作尚须规范；业主的住宅消费观念尚须更新；服务高品质、收费福利化之间的矛盾比较突出；物业使用违法行为的处罚程序繁杂，查处力度不够；物业管理界定不清，职能不明，尚须进一步理清。其中尤为突出的业委会问题，困扰着物业管理企业，使物业管理的发展受到了很大的阻力。

业主大会制度作为物业管理的一项重要制度，业主大会及业主委员会运作是否规范有序，关系到物业管理全面发展和规范运作能否实现。业委会对维护业主自身的合法权益具有重要意义，在维护广大业主的利益，在沟通、协调业主与物业管理企业之间的关系，以及化解矛盾的过程中起到了重要作用。以上海市为例，从1997年《上海市居住物业管理条例》率先推行由业委会代表全体业主对物业实施管理，到2003年《物业管理条例》确立业主大会及业委会制度，再到2004年《上海市住宅物业规定》细化相关制度，我们看到了业委会从无到有，不断走向规范的过程。

笔者所在公司目前管理物业面积350万平方米，现有业委会49个，从业委会的实际运行来看，售后房小区业主委员会，相对比较稳定，成员主要是公派代表和推选代表经选举的业主委员。因为这种小区收费较低，市场化程度不高，业委会成员基本上没有薪酬，实行义务工作，只有付出没有回报，属于清廉型组织。而商品房小区业委会运作中遇到的问题就比较多。大多数业委会在维护业主合法权益，实施小区自治管理，监督物业管理公司实施物业管理，管理专项维修资金、及时沟通与协调业主与物业管理公司关系等方面发挥了一定的作用。但也有一定比例的业委会较不规范或无法规范地开展工作，对小区的和谐带来了负面影响。

业委会在组建和管理中常有以下三个方面的问题：

一是组建难以形成合力。开发商、业主代表、街道及居委会、政府主管部门代表在筹备过程中各自的地位和职责不够明确，很多环节出现脱节，推诿现象频频发生，醉终导致业委会的“难产”甚至是“流产”。

二是组建过程有待简化。从推选业主代表、产生业委会委员候选人到起草业主公约，特别是推荐筹备组、委员候选人等工作，过程相当繁杂，一般都要花几个月甚至是半年的时间，有时往往一年也难以完成。

三是业委会人员失控。由于业委会对维修资金的使用，物业管理公司的选聘等重大事项有一定的支配权，部分小区的委员还可以领取津贴，不少业主觉得当上业委会委员是有利可图的。因此这些业主想方设法进入业委会，造成业委会人员失控，推选时各种矛盾突出，真正想为业主做事的业主反而进不了业委会。人员失控也导致后期在物业管理活动中，业主自我管理、自我约束的作用不能规范发挥，或者为了一己私利，醉后“隐患”无穷。

业委会在运作过程中也常有以下三个方面问题：

一是缺少制约和监督机制。一些业委会内部权力膨胀，不能代表业主利益，少数服从多数的原则也得不到体现，业主对业主大会、业委会的信任度下降，使得业委会的作用难以真正发挥。

二是自律机制不完善。尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难以追究。

三是委员责任意识不强。遇到难事、烦事，一些委员缺少处置的办法，由于能力所限，不规范的情况时有发生，甚至有动辄将辞职挂于嘴边，缺乏责任心，导致业主大会及委员会名存实亡，无法有效运作。

以上就是小区业主与物业的相关知识内容。小区业主大会是由同物业管理区内的所有小区业主组成的，小区业主委员会则是由所有小区业主选取的小区业主代表组成，并监管物业公司管理运转的民间组织。希望以上内容能够帮助到您，了解更多小区业主及物业知识，请您关注房天下知识！

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